Dossier : Comment un promoteur immobilier doit-il monter les dossiers de financement de ses projets ?

C’est sur le Boulevard des Martyrs, l’artère principale de la commune de Cocody, plus précisément du côté du quartier de la 7ème tranche, que la BHCI a tenu, le jeudi 27 juin 2024, en fin d’après-midi, dans son Centre de l’Immobilier, l’une de ses traditionnelles conférences sur l’Immobilier. La 1ère de l’année. Comme l’a rappelé Désirée Eliane Yacé, la Directrice Générale de la BHCI, avant d’introduire le conférencier du jour, Eric Kotchi, le but de ces rencontres est de « Contribuer à professionnaliser l’immobilier en Côte d’Ivoire et fournir aux populations, ainsi qu’aux entreprises du pays, les outils pour monter, dans les meilleures conditions, les dossiers de financements de leurs projets immobiliers, afin, justement, de mener à bien leurs projets immobiliers. »

Eric Kotchi éclaire la lanterne des promoteurs

Concernant d’ailleurs Eric Kotchi, il faut souligner que le choix porté sur sa personne, pour animer cette 1ère conférence 2024 de la banque de l’habitat, a été fait à escient. Et pour cause. L’actuel Directeur de l’immobilier et des Entreprises de cet établissement bancaire et financier est un pur produit de la BHCI. En effet, l’homme totalise plus d’une trentaine d’années dans « la référence du financement de l’immobilier ». A-t-il confié à l’entame de son exposé. Au sein de celle-ci, il a exercé différentes fonctions et responsabilités, notamment dans la gestion clientèle, le recouvrement, le risque, l’audit-interne, la direction d’agence et le crédit.

Avant d’être au poste qu’il occupe aujourd’hui, le diplômé en Audit Interne de l’Institut Français de l’Audit et du Contrôle Internes (IFACI), également titulaire du Master Européen de Communication d’Administratiion et de Management délivré par l’Institut PIGIER, ainsi que d’un DUT en Logistique-Transport de l’INSET de Yamoussoukro, a été Directeur Senior du Crédit Immobilier Commercial, toujours pour le compte de la BHCI. Durant son intervention du jour, Eric Kotchi a mis en lumière plusieurs points essentiels.

La gestion des risques

Faisant tout d’abord ressortir que le métier de la banque, c’est aussi la gestion des risques, Eric Kotchi a révélé les questions qu’un banquier se pose pour déterminer s’il finance ou non un projet immobilier. Au nombre de 5, ces questions sont : Qui on finance ? Qu’est-ce qu’on finance ? Où on finance ? Qui construit ? Qui achète ? Eric Kotchi a expliqué que, pour prendre sa décision finale, la banque examine la qualité, la moralité, l’historique de crédits du demandeur (le risque de contrepartie), la rentabilité du projet immobilier selon qu’il se situe dans la gamme sociale, économique, luxe… et les documents et autorisation administratives liés aux terrains, en conformité avec la loi Ivoirienne (risque administratif).

Elle évalue, également, les risques de performances. Autrement dit, les risques de construction (risques les plus importants), l’expertise du maître d’ouvrage, etc. Enfin, elle prend en compte, dans son étude de recevabilité des dossiers de financement de projets immobiliers, le risque de commercialisation, c’est-à-dire la capacité du promoteur immobilier à vendre et/ou à louer les biens construits, à recouvrer ses avoirs… Et, donc, à rembourser son crédit ! « Ce sont les réponses à ces 05 questions qui permettent de juger de la recevabilité du dossier et d’apprécier la maîtrise d’ouvrage par le promoteur. » A éclairé Eric Kotchi.

Une information claire

Concernant le promoteur, Eric Kotchi a fait savoir qu’il doit faire preuve de transparence. Ainsi, il doit fournir une documentation claire sur la forme juridique de la société, son objet social, la date de création de l’entreprise, son actionnariat, la moralité des dirigeants de l’entreprise, l’agréement du promoteur, ses références techniques (projets déjà réalisés), les moyens techniques et humains, les 03 derniers états financiers certifiés de l’entreprise (impératifs), la situation des engagements bancaires de la société, et de ses dirigeants si nécessaires selon la forme juridique de l’entreprise, ainsi que les sources de revenus détenus.

Sur les aspects techniques et financiers, Eric Kotchi a signifié que la présentation des informations doit être également claire. Elle doit comprendre la ou les Attestations de Concession Définitive (ACD), les états fonciers (d’1 mois), l’agrément programme, la désignation précise de l’actif à réaliser, la situation géographique du projet, les spécificités…

Ainsi que les plans architecturaux de construction et VRD (tous les travaux et ouvrages en rapport avec la voirie et les réseaux divers), les Détails Quantitatifs Estimatifs (DQE) des constructions et VRD, les plannings d’exécution et de décaissement… Sans oublier, l’estimation de la Consommation d’Energie Primaire du ou des bâtiments à constuire sur toute une année (CEP), le plan de trésorerie, le plan de financement (Apport personnel d’au moins 20% du montant total du projet), la rentabilité.

Efficacité et capacités

Enfin, Eri Kotchi a insisté sur la présence indispensable de plusieurs éléments dans le dossier de demande de financement d’un projet immobilier. Parmi eux : La disponibilité immédiate d’un foncier sécurisé  (la matière première et principale garantie de la banque étant l’hypothèque), la détention d’un titre de propriété définitif et incontestable (l’ACD de préférence au nom du promoteur), l’effectivité du morcellement ou la preuve du démarrage de la création des titres individuels ( pour la bonne tenue des actes juridiques et l’aboutissement de la commercialisation), l’état foncier (datant de moins d’un an).

En outre, le constructeur principal et les principaux prestataires doivent justifier de références techniques avérées et vérifiables en conformité avec le projet à réaliser (Ressources Humaines, travaux réalisés et matériels techniques, etc.) et des contrats justifiant le dispositif de contrôle technique et de suivi des travaux (Bureau de contrôle, Architectes, etc.)

De plus, Eric Kotchi a fait savoir que le promoteur doit démontrer sa capacité à vendre se logements. Pour ce faire, il doit incorporer dans son dossier de financement, son plan de commercialisation (Vente totale, partielle ou location), indiqué si la ou les ventes se feront par crédit bancaire ou par tempérament, montrer des preuves de pré-commercialisation (un minimum de 30%  de réservations pour les contrats signés et de 10% de commercialisation pour les apports réalisés).

Eric Kotchi a précisé que « le financement de la construction des projets immobiliers, destinés à la vente, exige l’ouverture d’un compte séquestre qui permet d’enregistrer et de rendre indisponible des paiements effectués par les souscripteurs, jusqu’à parfait achèvement du projet en construction et en commercialisation. Il est utilisé pour rembourser le crédit octroyé par la banque (…) Les frais à la charge du promoteur sont l’Assurance Tout Risque Chantier, les frais de notaire, les frais de dossier (…) Le crédit est accordé avec un différé en capital (les intérêts sont payés pendant la période de construction). » A-t-il clarifier. En Côte d’Ivoire, le déficit est estimé à environ 831.000 logements en 2024, selon les dernières données du Ministère Ivoirien de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme.

KOFFI-KOUAKOU Laussin

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